发布日期：2024-08-12 17:38 点击次数：79
自5月17日央行宣布拟设立保障性住房再贷款以来，市场对于保障性住房再贷款具体如何操作，关注热度不减。
6月12日，在央行牵头召开的保障性住房再贷款工作推进会上，央行货币政策司司长邹澜详解保障性住房再贷款的贷款标准等内容。“可以概括为4句话，精准支持，自愿参与，以需定购、合理定价。”
与此同时，邹澜表示，2023年4月设立的租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款统一管理。原来的租赁住房贷款支持计划不再实施，已发放的再贷款资金利率和期限保持不变。
精准支持、自愿参与
邹澜表示，精准支持是指政策支持领域要精准，保障性住房再贷款政策适用于全国各城市和县域，支持领域要做到4个精准。
一是收购主体精准，一个城市政府选定不超过两家地方国有企业作为收购主体，选择的国有企业及所属集团不得为政府融资平台，且符合商业银行授信要求。要坚持市场化运营，严格避免新增地方政府隐性债务。
二是收购对象精准，收购对象严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁，资产负债和法律关系清晰，严格把握所收购商品房的户型、面积标准。
三是收购用途精准，收购的商品房，定向用于保障性住房，需符合《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》，即国发14号文的要求。
四是资金用途精准，地方国有企业获得的贷款资金要单列账户，单独核算，专款专用，封闭管理。
“房地产企业出售所得资金先依法偿还本项目债务，仍有结余的，可用于归还集团从本市其他未建成项目抽调的预售资金，或用于建设在本市的未完工项目。”邹澜说。
自愿参与，则是指保障性住房再贷款政策在市场化、法治化原则下开展，尊重各方参与主体的意愿。
一是城市政府自愿，各城市政府综合考虑当地保障性住房实际需求，商品房市场库存水平等情况，自主决定是否参与；二是保障群体自愿，符合保障条件的工薪群体，根据保障性住房项目的区位、品质、价格，自主选择是否参与配售配租；三是房地产企业自愿，房地产企业结合自身资金压力，收购价格谈判情况，与地方国有企业平等协商，自主决定是否出售商品房，不搞强买强卖；四是金融机构自愿，金融机构按照风险自担、商业可持续原则，自主决定是否向地方国有企业发放贷款。
以需定购，是指城市政府根据国发14号文和住建部门指导，制定保障性住房收购和配售配租相关管理办法时，要摸清需求，明确以需定购的收购安排。
具体包括，动态掌握保障性住房需求底数，合理确定配售或租赁对象、价格和分配计划等，并明确相关管理制度；同时，坚持以需定购，在锁定需求的前提下，科学确定可用作保障性住房的商品房房源及收购价格；另外，明确要求收购主体迅速配售及出租，房子不能积压在手上或长时间大量空置。
合理定价，则是要遵循市场化原则，按照住建部门有关要求，合理确定商品房收购价格。城市政府指导地方国有企业与房地产企业通过协商谈判的方式，确定商品房收购价格，防范道德风险。收购价格要按照住建部门明确的收购存量商品房用作保障性住房的定价机制合理确定，在政策支持下做到企业运营商业可持续。
原有政策并入管理
保障性住房再贷款是人民银行为支持构建房地产发展新模式出台的重要举措，有利于通过市场化方式，实现多重目标。
保障性住房再贷款规模为3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21 家全国性银行。
“保障性住房再贷款额度3000亿元，先到先得，未来根据执行情况和需要调整完善，每次展期期限一年，最长使用期限不超过5年。”邹澜进一步介绍，该政策实施至2027年末，发放方式上，金融机构根据地方国有企业申请，按照风险自担原则，自主决定发放贷款条件以及是否发放贷款。金融机构发放完贷款之后，再向人民银行申请再贷款，人民银行按已发放贷款本金的60%发放再贷款。
2023年4月，人民银行曾设立了租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。
邹澜表示，原来的租赁住房贷款支持计划实施1年多，8个城市有序落地试点，商业可持续的模式逐步形成，为消化当地存量住房发挥了积极作用。考虑到支持计划与新设再贷款支持领域有较多的交集，且将于2024年末到期，为做好政策衔接，将原来的租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款统一管理。
据悉，保障性住房再贷款文件印发之后，原来的租赁住房贷款支持计划不再实施，已发放的再贷款资金利率和期限保持不变，支持计划1000亿元的额度包含在保障性住房再贷款3000亿元额度内，8个试点城市的政策与全国政策保持一致。
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